7 十月

多伦多楼花投资简介

楼花就是我们国内所说的期房,也就是尚未完工的房地产物业,加拿大开发商会提供,户型的渲染图,以及我们的户型图给购房者,这时也正是房子本身价值最低的时间,被认为是最佳投资时机。因为一般楼花的建房时间多为3-5年,这样我们只是付一少部分的押金或者首付金就可以拿到我们的房产合约。

我们来比较一下楼花与现房的区别:

首先是资金占用量,楼花普遍只需要支付15%-20%的房价合同即可进行交换,至交房时根据贷款情况再支付10%。等待交房的期间不涉及到每月的贷款问题,以较小的投入实现安居之梦,这些都是楼花的好处。而现房需要立刻进行贷款,往往直接需要支付20%的首付。

其次是房价,一般楼花与该地区最新现房售价基本相当,因为同一地区同样条件下越新的物业价格越高。但其实购买的是两年至四年以后的新房,在建造过程中往往会根据地区房价有一个合理增值,等于用15%-20%的资金投资,在没有贷款的情况下享受这个增值额。而现房则直接按地区正常房价购买,立即进入贷款,在投入20%资金并支付利息的情况下享受地区房价的增值。

作为房地产类的投资产品,楼花同时具有房地产和投资两种特性,它的交割期长,通常会有2-4年,这就对投资者对将来价格走势的判断有比较高的要求。由于拥有巨大的投资杠杆,如果判断正确,投资楼花可以带来巨大的利润。

房地产投资是所有投资类别中风险最小的,但也并非毫无风险,作为投资者最好的办法就是选择专业地产投资顾问为您全面衡量您的情况,量身定做适合您的投资方案。

购买楼花一些不可忽视的费用:

楼花的交割有两个Closing date,一个是交钥匙开始入住的Occupancy Closing;一个是产权交割的FinalClosing。购买楼花的费用也包括了以下几项:

1. 律师费 (Legal Fee):

因为楼花的交割有两个closing date,律师也会相应收两个律师费。FinalClosing的律师费与二手房相同,Occupancy Closing律师费则因人而异。

2. 水电气表安装费(Water/Hydro/Gas Meter Hook up Fee):

每种的安装费分别在$150到$400不等,加起来大概$1,000至$2,000。大部分的建筑商会在FinalClosing的时候收取这些安装费,买家要问清楚这些费用是由开发商支付还是自己支付。

3. 入住费(Occupancy Fee):

当一座建筑物的主体结构施工完成,而且每个单位已经达到了相关规定的可居住要求时,就可以拿钥匙入住了。这就是OccupancyClosing。这个时候产权(Title)还暂时不属于你,相当于你在租用开发商的房子。这段时间的长短取决于整座大楼的规模,所买单位的楼层,以及政府的办事效率。举例而言,30到40层的大楼,底层的单元从开始入住到最后产权交割的时间可长达10到12个月,而顶楼的Penthouse交房和产权交割通常是在同一个时间段发生。

在产权交割前每月所需交纳的Occupancy Fee通常由3部分组成:一﹑开发商预估的地税;二﹑开发商代收的管理费;三﹑尚欠开发商的房款的余款利息。利息是按开发商的开发贷款利率来计算。所以从Occupancy Closing开始,就得想办法将投资房租出去,不能空置。

4. 楼花转让费(Assignment Fee):

如果你希望在房屋产权交割以前转让房屋,这称为转让楼花合同Assignment。这个转让必须经过开发商的书面同意,同时开发商要收取转让费。

5. 教育附加费(Education Levy)和建筑增容费(Construction Levy):

这两笔费用是视情况而定的。在发展商开始卖房子的时候,这些费用是计算在房屋的成本里的。但是,由于楼花的开发周期往往有2到4年,在几年以后产权交割的时候,如果这两项政府收费增加了,所增加的部分通常是由买家承担。在原始合同中,通常会注明买家来支付可能出现的额外费用,也就是说风险全都归买家。有经验的投资者通常会在签合同的10天内争取到一个Cap Clause注明上限是多少,用来保障自己。但并非所有的开发商都会同意加上。所以在买楼花的时候,一定要切记询问开发商,让你的经纪去帮你联系开发商,看看是否可以Cap Levy.

6. 支票跳票费(Admin fee):

在签署买卖合同的时候,通常你会给开发商的律师几张Deposit的支票;在Occupancy Closing之后,你会再开12个月的期票作为Occupancy Fee给发展商。如果支票在兑现的时候发生了资金不足的情况,银行会收取手续费,少则也要数十元。

7. 开发商的律师管理费(Lawyer society fee)

有些开发商卖房子请律师来完成交易,却要买家来付律师费。

买家购买楼花之前需要注意的事项:

  1. 了解开发商的背景,声誉及以往建筑历史;还要分析楼盘的地理位置、户型、设计风格,开发商有没有提供CAP Levy(包括开发费和教育费等的)上限等;
  2. 了解安省税HST一般是包含在楼花购买价格中。自住会有HST Rebate。商业用途另算;
  3. 若以投资为目的在出售楼花时增值的部分要缴纳增值税;
  4. 另外,交接楼花时要缴纳土地交易税,多伦多市范围内是双重土地税;
  5. 若是短期投资炒作楼花,所得利润将100%taxable.
  6. 相关税务和会计问题请联系咨询相关专家,这里只做一般性提醒

购买楼花的流程:

  1. 研究户型图,选最喜欢的户型和楼层范围。
  2. 有条件实地考察或GOOGLE上了解CONDO位置和地理环境。
  3. 找寻专业、负责的地产经纪帮您填写购房意向书 Worksheet预留理想户型,不需要定金(只需要您提供一些客户基本信息和:驾照或别的证件,住址,Email地址,电话和职业,SIN#等),这一步最关键,受欢迎的小户型或低价位的只有及时预订才可能拿下。

 

4. 开发商通知签购买合同,一定要带上您的身份证件和银行支票本因为一般会交5000-10000加元定金放在律师的信托账户。如果您在海外,可签一个委托协议(POA),委托您的家人,朋友或经纪代您签合同,有的开发商会要求购买者必须到现场。

买家在签订购房合同时还应注意:
a. 核对您的名字
b. 楼层和单元是否正确
c. 押金数目和缴钱时间
d. 有无车位和储藏室
e. 可否转让,转让条件
f. 开发税是否规定有上限

5. 签合同后您有10天冷静期。利用这10天认真研究买房合同,甚至找律师阅读合同,本人建议一定要到银行做预贷款审批。

6. 10天冷静期内您可以随时反悔,终止合同。

7. 一般开发商会要求在10天-30天内提供银行贷款预案批文件,建议越早做越好,因为合同一旦生效具有法律效力。

买家还要注意在楼花购买后会有Occupancy Closing和FinalClosing,这是两个不同概念,在这两个closing之间会有段被称为interimoccupancy的时间,这段时间也会有入住成本发生:包括这段时间未付房款部分产生的利息,应支付的地税,预计的公共区域管理费等,律师会帮助计算清楚。

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